炒房第一城,炒房第二城,双双跌落神坛!

作者:公子不悔

在房地产市场,深圳和杭州被公认为炒房第一城和炒房第二城。

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炒房第一城深圳,二手房已经彻底冷了,而且是量价齐跌。

深圳中原地产,8月份深圳二手房成交量跌破2000套,进入“1”字打头时代,仅为1979套。

过去十年以来,比这还低的只有受疫情影响的2020年2月,当时的成交量是1667套。2019年2月,成交量为1997套,也在2000套以下,但无论是2019年2月还是2020年2月,都遭遇了春节影响。

因此,如果排除春节期间的月份不计算的话,2021年8月份深圳二手房成交量1979套,创下了十年来单月新低。

制图:城市财经;数据:深圳中原地产

价格方面,根据国家统计局公布的数据,深圳二手房已经三连跌,5月份环比下跌0.1%,6月份环比下跌0.2%,7月份环比下跌0.4%,8月份的数据要等到9月中旬才公布,就成交量形势来看,8月份的房价跌幅会继续扩大。

此外,根据深圳中原地产的数据显示,有63%的二手房价格在下跌,也就是说有一大半的二手房在跌。其中跌幅在5%以内的占18%,跌幅在5%以上10%以下的,占了45%。

深圳二手房冷却的主要原因,一方面是二手房官方指导价。

二手房官方指导价,主要起到了降杠杆的目的。比如一套房子,原本的挂牌价是1000万元,而官方指导价是800万元,银行是根据指导价给予贷款。

也就是说,若有人买这套房子,原本首付只要300万,可以向银行贷款到700万,但二手房官方指导价之下,银行最多只能给予560万贷款,自己需要掏腰包440万才能买到。首首付较之前要增加140万,这让很多人不得不放弃购买。

另一方面是房贷政策收紧,这一点等下再说,因为这个因素也是导致杭州二手房转向的重要因素之一。

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与炒房第一城一样,杭州的二手房也冷了,而且8月份成交量同样创下10年来单月新低(不含春节月份)。

数据显示,杭州的二手房从今年3月份见顶以来急转直下,8月份,杭州(不含富阳、临安)的二手房成交量跌破6000套,仅为5602套。

这一数据,并创下近十年来8月单月成交量最低值。

制图:城市财经

价格方面,和深圳一样,杭州差不多一半小区的价格在下调。

8月份杭州成交量Top100小区网签价格变化

根据时代财经爆料,为了尽快将房子售出,杭州有业主明确表示,将为帮其卖出房子的中介提供5万元的个人奖励,有效期至10月底。甚至还有业主提出,一旦成交,最高可奖励中介50万元。

足可见,杭州的二手房市场有多冷。

导致杭州二手房转向的主要因素,是金融杠杆收紧,购房贷款放款周期延长,贷款利率增加。

收紧房贷政策,可以理解为短期内直接撤销了杠杆。

这个因素不仅是导致深圳二手房冷却的因素之一,也是导致杭州、上海、成都、西安、广州、宁波等热点城市二手房成交量转向的因素之一。

受央行与银保监会对银行施压影响,银行给予房地产市场和个人住房市场的贷款额度受到了限制,在这种背景下,今年以来,各银行纷纷对首套房和二套房加息,尤其是二套房。

此外,还不断延长放款周期。

目前,杭州二手房的放款周期,基本要4至6个月,如果现在申请,肯定是要等到明年才能批下来。

上海、广州目前放款基本是半年起步,北京需要4至6个月,有的银行甚至直接叫客户明年再来。深圳贷款一些银行需要6至8个月。

此外,根据克而瑞调研结果显示:

追踪的30个重点城市半数以上城市新房放贷额度紧张,放款周期较上半年持续拉长,七成以上城市较2021年上半年利率均有不同程度的上调。

二手房贷款更是“难上加难”,调研的23个城市放款周期基本在3-6个月,六成以上城市近乎“停贷”。

放款周期拉长,甚至停贷,这才是最致命的,也是多数城市二手房转向的最重要原因。

无论深圳的二手房官方指导价,还是上海的三价就低,虽然降了杠杆,但至少还有款可贷。但放款周期延长,甚至停贷,则是直接断杠杆,除非全款买,不然就得先排队再说。

当然,杭州8月份二手房成交量创新低,还有一个因素,那就是8月份的新政。

8月5日,杭州《关于进一步加强房地产市场调控的通知》,提出:

落户本市未满5年的户籍家庭,在购房之日前2年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月,方可在本市限购范围内限购1套住房。

此外,非本市户籍家庭,在购房之日前4年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月,方可在本市限购范围内限购1套住房。

这一招,一夜之间让几十万人丧失了房票。需求减弱,预期减弱,才有了8月份的成交量创新低。

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从目前的形势来看,房贷政策没有放松的迹象,反倒仍在收紧,也就是说,购房贷款接下来还很难。

这意味着,多数城市的二手房成交量会维持在低位。

关键问题来了,对于深圳、杭州来说,现在还能买房吗?

本号的观点是,当然能买。

像深圳、杭州这类城市,撑起房价的主要还是刚需,目前的成交量下跌,主要是压制了需求,而非失去了需求。

像这类刚需支撑的城市,房价调整幅度非常有限。而且,深圳、杭州又是常住人口增加位居前列的城市,这样的城市长线还是会缓慢上涨。

因此,对于当下的刚需来说,两座城市依旧可以买,当然,考虑到二手房在调整,最好买新房。

一方面,深圳、杭州的新房依旧坚挺,杭州的打新热依旧很旺盛,深圳的新房8月份成交量创2月份以来新高。

另一方面,深圳、杭州的新房都限价,相比同片区的二手房都要便宜。